Comment investir dans la SCPI Corum Convictions ?

Accessible dès 1060€, l’investissement en parts de SCPI Corum Convictions peut se faire de différentes manières. Dans l’absolu, il n’existe pas de méthode de financement meilleure qu’une autre. Tout dépend de votre profil d’investisseur, de votre bilan patrimonial et de vos objectifs.

Investir au comptant dans SCPI Corum Convictions

Il est possible d’acheter vos parts SCPI Corum au comptant, en déboursant en cash le montant de souscription. Corum est accessible à tout type d’investisseur souhaitant se tourner vers l’immobilier : le minimum de souscription a été fixé à une part, soit un ticket d’entrée de 1060€ depuis le 1er juin 2016.

L’investissement au comptant est une solution simple pour accéder à l’immobilier locatif, même si vous détenez peu de liquidités.

A titre d’exemple, un investissement de 15 parts de SCPI Corum demandera un effort de souscription de 15 900€. En se basant sur le taux de distribution attendu pour 2016 de 6% nets de frais de gestion et en contrepartie d’une conservation des parts sur au moins 12 mois, vous pourrez espérer une rémunération annuelle de l’ordre de 954€.

Acheter des parts à crédit

L’investissement en parts de SCPI est tout à fait réalisable via un prêt immobilier. Si vous disposez d’une capacité d’endettement, vous pourrez ainsi bénéficier de l’effet de levier du crédit. Les mensualités de votre prêt seront couvertes au moins en partie par les revenus distribués par la SCPI. De plus, comme tout investissement immobilier à crédit, les intérêts dus sont déductibles des revenus locatifs distribués par Corum, de quoi alléger la fiscalité de votre épargne.

L’investissement à crédit vous permet ainsi de conserver vos liquidités et d’optimiser votre rendement grâce à la déduction d’impôt. Au terme du prêt immobilier, deux options s’offrent à vous : conserver vos parts et continuer à toucher des revenus locatifs ou revendre vos parts avec une perspective de plus-values. Les demandes de retraits sont immédiatement prises en compte par Corum mais non garanties : il doit exister une contrepartie sur le marché secondaire.

Exemple d’un financement à crédit sur 15 ans :

  • Montant de souscription : 63 600€ (60 parts)
  • Taux de distribution attendu pour 2016 net de frais de gestion : 6%
  • Taux du crédit sur 15 ans : 1,45%
  • Assurance : 0,85%
  • TEG annuel : 3%
  • Revenus potentiels annuels distribués par la SCPI : 3 816€
  • Revenus potentiels sur 15 ans : 57 240€
  • Mensualités du prêt : 430€, soit 5 160€/an
  • Montant total des intérêts déductibles : 7 205€

Investir en démembrement dans la SCPI Corum Convictions

Les parts de la SCPI Corum peuvent être démembrées sur une période de 3 à 20 ans, vous permettant de n’acheter que l’usufruit ou que la nue-propriété.

En investissant dans des parts de SCPI en usufruit, vous percevrez pendant toute la durée du démembrement les dividendes distribués par Corum. A terme, l’usufruit s’éteindra et vous ne percevrez plus de loyers. En contrepartie de cette jouissance temporaire, le prix de souscription est décoté, entre 14 et 50% par rapport au prix en pleine propriété. Plus l’usufruit est long, plus vous percevrez de revenus et moins la décote sera élevée.

Une décote sur le prix de souscription est également appliquée dans le cadre d’un achat de parts en nue-propriété. Elle est fonction de la durée du démembrement, de 17% à 49% sur le prix en pleine-propriété.

En nue-propriété, vous ne disposez pas de la jouissance de vos parts et ne percevrez donc pas de revenus pendant une période déterminée. A terme, le remembrement a lieu. Vous devenez alors plein-propriétaire sans frais et sans démarche, et pouvez opter pour la conservation de vos parts ou leur revente avec plus-value.

L’investissement en nue-propriété vous permet ainsi de détenir des parts de SCPI sans alourdir vos revenus imposables sur une certaine période. Si vous êtes assujetti à l’ISF, l’achat en nue-propriété est une solution pour réduire votre assiette taxable : les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne sont pas soumises à l’impôt.

Via un contrat d’assurance-vie

Il est possible de loger dans votre contrat d’assurance-vie des parts de SCPI de rendement ou d’OPCI afin de profiter des performances du marché immobilier dans un cadre fiscal avantageux. Corum a toutefois pris la décision de rester indépendante et de ne pas proposer de souscription via un contrat d’assurance-vie, pour diverses raisons justifiées :

Conserver la maîtrise des collectes

La SCPI Corum Convictions est une SCPI à capital variable aux collectes ouvertes. Elle a pour objectif d’allouer le plus rapidement les nouvelles entrées de fonds à de nouvelles acquisitions immobilières. Si les souscriptions étaient possibles via l’assurance-vie, les assureurs seraient détenteurs de parts et déstabiliseraient la politique de gestion et d’investissement de Corum en raison de la masse de fonds élevée qu’ils collectent.

Soutenir la liquidité des parts

Les compagnies d’assurance promettent par contrat la liquidité immédiate des parts de SCPI. Compte-tenu des masses conséquentes qu’elles gèrent, elles pourraient venir perturber le marché secondaire de Corum et donc les autres associés de la SCPI, si elles étaient amenées à répondre à d’importantes demandes de retraits.

Empêcher la multiplication des frais

La SCPI Corum Convictions fait supporter à ses investisseurs des frais (souscription, gestion, sortie, etc.) en contrepartie d’une absence totale de gestion. Les contrats d’assurance-vie supportent eux aussi des frais d’entrée, de gestion et d’arbitrage, qui viendraient s’accumuler à ceux de Corum. En souhaitant rester indépendante des compagnies d’assurance, la SCPI Corum Convictions empêche ses associés d’être soumis à des frais exorbitants.

La SCPI Corum Convictions agit ainsi en faveur de ses investisseurs en rendant la souscription via l’assurance-vie impossible. Afin de profiter toutefois d’un montage patrimonial avec pour double objectif diversification et réduction fiscale, il est conseillé d’investir soit en nue-propriété, soit à crédit.