Le fonctionnement de la SCPI Corum Convictions

SCPI : la définition

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a pour objet social l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif. Elle est créée et administrée par une société de gestion qui définit l’ensemble de la politique d’investissement de la SCPI.

Les SCPI collectent les fonds auprès des investisseurs en émettant des parts sociales sur le marché. Alors qu’une partie minime du capital collecté est placé, la majorité permettra elle d’investir dans des immeubles. Afin d’optimiser leur rendement, les SCPI investissent dans l’immobilier de type professionnel, notamment dans des bureaux, des commerces ou des entrepôts. Ces biens sont plus chers à l’achat et proposent des loyers plus élevés que l’immobilier résidentiel.

Les titulaires de parts sociales sont propriétaires du parc immobilier locatif constitué par la SCPI et perçoivent une quote-part des loyers, au prorata de leur investissement.

La gestion d’un parc immobilier locatif est très complexe. Après avoir sélectionné avec minutie des immeubles au potentiel prometteur, il faudra par la suite s’assurer de leur entretien, des mises en location et de leur cession. La politique d’investissement et la gestion financière et locative des immeubles est entièrement à la charge de la société de gestion de la SCPI. En d’autres termes, contrairement à l’immobilier en direct, les investisseurs n’ont aucune contrainte de gestion.


La Stratégie d’investissement opportuniste de SCPI Corum Convictions

Le marché immobilier est cyclique, fortement corrélé à la conjoncture économique. Lors d’une crise, certains types d’actifs voient leur rendement chuter et sont parfois même revendus pour limiter les pertes. Ils sont alors délaissés par les investisseurs au profit d’autres typologies de biens immobiliers qui ont su traverser la crise en affichant des loyers stables. Toutefois, cet afflux d’investissements vers ces secteurs fera augmenter leur valeur et par conséquent, diminuer leur rendement.

La SCPI Corum Convictions est la première du marché de la pierre-papier à avoir adopté une politique de gestion flexible. Plutôt que d’être soumise aux influences parfois néfastes du marché, cette gestion flexible lui permet a contrario d’en profiter, grâce à la mobilité des actifs immobiliers.

La SCPI Corum Convictions va plus loin dans sa stratégie d’investissement consistant à minimiser le risque locatif et à maximiser le rendement. Elle cherche en effet à mutualiser le risque en investissant :

Dans une vaste zone géographique, dans diverses régions françaises et dans les pays de la zone euro,

Dans des secteurs très diversifiés : bureaux, commerces, parkings, hôtels, locaux d’activité, résidences étudiantes, santé,…

La politique d’investissement de la SCPI Corum Convictions est véritablement opportuniste. La SCPI acquière et cède ses actifs au gré des cycles du marché immobilier et de ses différents secteurs d’activité. Elle ne s’exposera jamais sur des zones tendues en termes de prix d’achat ou de rendement.

Elle s’attache en outre à respecter 4 critères avant d’investir dans un nouvel actif immobilier :

  1. La profondeur du marché locatif
  2. Le dynamisme du lieu d’investissement
  3. La qualité du locataire
  4. La durée du bail

L’achat, la perception de revenus, la revente des parts et les coûts du placement

Les étapes de la souscription

L’investissement minimum est de 1060€, équivalent à une part sociale. Une fois le montant et le mode d’investissement déterminé, il vous suffira d’accomplir les étapes suivantes :

  • Compléter et signer le bulletin de souscription puis nous le retourner,
  • Fournir une photocopie recto/verso de votre pièce d’identité en cours de validité ainsi qu’un justificatif de domicile de moins de 3 mois,
  • Régler la somme de votre souscription par virement ou chèque à l’ordre de SCPI Corum Convictions ou fournir un justificatif des fonds,
  • Compléter et nous retourner le questionnaire d’entrée en relation,
  • Fournir un relevé d’identité bancaire du compte sur lequel vous percevrez les dividendes.

Dès réception de ces documents et enregistrement de vos parts, vous réceptionnerez dans les plus brefs délais une attestation de propriété des parts.

Revenus et fiscalité

Un délai de jouissance est à respecter. Vous pourrez ainsi percevoir des revenus mensuels à partir du 1er jour du 6ème mois suivant votre souscription de parts. Ces revenus sont de deux types :

  1. Les loyers encaissés par la SCPI et redistribués aux investisseurs au prorata de leur apport. Ils sont imposés sous le régime des revenus fonciers.
  2. Les revenus financiers potentiels issus des placements de trésorerie effectués par la SCPI. Ils sont soumis au régime des capitaux mobiliers + prélèvements sociaux de 15,5%.

Les revenus perçus de l’étranger ne subissent pas la double imposition et ne sont donc soumis qu’à la fiscalité de leur pays d’origine, souvent plus légère.

Afin de simplifier vos déclarations fiscales, vous recevrez un imprimé détaillé sur le montant à déclarer et les cases à remplir. De plus, des informations vous seront communiquées tout au long de la durée de vie de votre investissement, au travers d’un bulletin trimestriel, d’e-mails informatifs et d’un rapport annuel de gestion.

La revente de vos parts SCPI Corum Convictions

L’investissement en parts de SCPI fait preuve d’une certaine souplesse. Bien qu’il soit conseillé d’investir sur le long terme, avec une durée de conservation de 8 à 12 ans, il reste possible de revendre vos parts à tout moment, en totalité ou en partie.

Le rachat des parts n’est pas garanti par la Société de Gestion. Il devra donc exister une contrepartie, c’est-à-dire un ou plusieurs investisseurs prêts à racheter vos parts. La demande de rachat est toutefois traitée immédiatement et est compensée par les nouvelles souscriptions.

Cette demande doit être envoyée par courrier recommandé avec avis de réception à Corum, 6 rue Lamennais 75008 Paris. La société de gestion vous reversera par la suite le produit de la cession de vos parts, équivalent à celui qui était en vigueur au jour de votre demande de retrait. Le prix de la part correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription de 11,96%.

Si vous réalisez une plus-value lors de la cession de vos parts, cette dernière sera imposée au titre de plus-value immobilière : 19% + prélèvement sociaux de 15,5%. Le barème est dégressif jusqu’à la 30ème année de détention des parts et une exonération totale est possible au-delà.

Les coûts du placement

L’intérêt de la pierre-papier réside dans la constitution d’un patrimoine immobilier locatif avec perception de revenus fonciers sans contrainte de gestion. En outre, votre investissement est plus souple que l’immobilier direct. Vous pouvez revendre une partie de vos parts à tout moment et le ticket d’entrée avec Corum Convictions est de seulement 1060€, tout frais et commissions inclus.

L’ensemble de la gestion du parc immobilier est à la charge de la Société de Gestion et représente un coût, réparti au sein de plusieurs commissions différentes :

  • La commission de souscription de 11,96% TTC, incluse dans le prix de la part. Elle permet de participer aux frais d’acquisition des immeubles.
  • La commission de gestion de 13,20% TTC sur les revenus financiers et fonciers perçus. Elle permet de financer notamment l’entretien des immeubles.
  • La commission de cession de 240€ TTC. Elle est fixe, ne variant pas en fonction du nombre de parts cédées et n’est prélevée que lors de cessions et de transferts directs, de donation et de succession. Elle permet de régler les frais de dossier liés à la vente ou aux donations à titre gratuit.
  • La commission d’arbitrage sur actifs immobiliers. Elle est prélevée en cas de réalisation de plus-value sur la cession d’un actif immobilier de la SCPI Corum Convictions. Elle est de 1% TTC du prix de vente si ce dernier est inférieur à 5 millions d’euros ou de 0,75% TTC s’il est supérieur.

Avantages et risques du placement

Investir dans des parts de SCPI Corum Convictions vous fait profiter de nombreux avantages :

  1. Le prix net de la part au 1er juin 2016 étant de 1060€, vous accédez au marché immobilier d’entreprises à faible coût et sans contrainte de gestion.
  2. La stratégie d’investissement opportuniste de Corum vous permet de réduire les risques de votre investissement. Le patrimoine immobilier est en effet diversifié, autant dans sa typologie que dans sa localisation au sein de l’Union européenne.
  3. Le personnel employé par Corum fait preuve d’une expertise et d’une expérience remarquable dans l’acquisition des immeubles et dans l’analyse de la qualité des locataires.
  4. Votre investissement est porté sur le long terme avec un couple rendement/risque défiant tout autre type de placements financiers présents aujourd’hui sur le marché.
  5. Corum s’engage sur la transparence des informations qu’elle communique à ses associés tout au long de l’année.

Investir dans la pierre-papier implique toutefois des risques propres au marché immobilier, même s’ils ont été diversifiés en amont. Suivant la conjoncture économique, les loyers encaissés et la valeur des immeubles peuvent évoluer à la baisse comme à la hausse. C’est pourquoi la société de gestion ne peut garantir les dividendes et le risque de perte en capital doit être pris en compte avant tout investissement.

La SCPI peut faire recourt à un crédit immobilier pour le financement d’un nouvel actif immobilier. Voté en assemblée générale, le montant de cet emprunt ne pourra dépasser 40% de la valeur de l’actif. Cette décision figure dans la note d’information de la SCPI Corum Convictions. Il existe donc un risque de financement à considérer. De plus, en cas de liquidation de la SCPI, une partie du capital sera utilisée pour couvrir les emprunts en cours.

Enfin, le dernier risque du placement à envisager est celui lié à votre investissement, dans le cas où vous le réalisez à crédit. Il est à savoir que tout crédit vous engage et doit être remboursé. Ainsi, si les loyers que vous percevez ou si la cession de vos parts ne permet pas de compenser vos échéances, vous êtes toutefois tenu à payer la différence.